“Bonus casa”: tutti gli sconti fiscali

A bocce ferme, è possibile osservare l’architettura complessiva delle detrazioni Irpef contemplate dalla Manovra 2018 di fresca approvazione. Uno slalom tra conferme, rimodulazioni e inediti, tutti concepito per contrastare i pagamenti “in nero” e propiziare il mercato edile.
Detrazioni per privati 

Bonus Verde 
• novità, per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione: 36%: giardini, terrazze e recinzioni; sistemazione a verde di aree scoperte private, impianti d’irrigazione, pozzi, coperture a verde e giardini pensili 
• massimale: € 5mila  

Bonus ristrutturazioni (erede della detrazione al 36%, per un massimale di € 48mila) 
• proroga per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione: 50% 
• massimale: € 96mila 
• novità: estesa anche agli IACP 

Bonus Mobili (arredi e grandi elettrodomestici) 
• proroga per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione al 50%: acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni). Il tetto di spesa si attesta sui 10mila euro per unità immobiliare. È necessario che i lavori siano iniziati nel 2017. 
• massimale: € 10mila 
• questa detrazione è abbinabile solo alla detrazione sulle ristrutturazioni, non all’ecobonus 

Ecobonus 
Prima fattispecie 
• ridimensionamento per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione di 1° livello al 50% (finora era al 65%): finestre e infissi, schermature/tende solari, impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione meno evolute con efficienza pari alla classe A di prodotto oppure con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Per l’installazione di ascensori, infissi e finestre l’Iva resta al 10% anche per chi presta il servizio.
• massimale: € 120mila 

Seconda fattispecie
• proroga per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione di 2° livello: 65% per gli altri interventi di efficientamento energetico, a condizione che l’intervento porti a un risparmio di energia primaria pari almeno al 20% rispetto ai requsiti del Dm marzo 2008. Vi sono annoverati varie fattispecie: lavori sull’involucro (strutture opache/cappotto); pannelli solari per la produzione di acqua calda; sistemi domotici; scaldaacqua a pompa di calore; caldaie in classe A con le termovalvole; sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore; i micro-cogeneratori (novità) in sostituzione di impianti esistenti, fino a un valore massimo della detrazione di 100mila euro, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro; generatori d'aria calda a condensazione 
• massimale: € 154mila  
• novità rispetto alla cessione del credito, di cui parleremo a breve

Sismabonus (per condomini ed edifici produttivi in zona sismica 1, 2, 3) 
• proroga fino al 2021 
• rimborso in 5 anni 
• detrazione di 1° livello: 50%  
• detrazione di 2° livello: 75%: se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore 
• detrazione di 3° livello: 85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori. In questo caso, il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 96mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
• alle predette percentuali va sommato un 5% per i lavori su parti comuni degli edifici 
• massimale: € 96mila 
• novità: ne possono beneficiare anche gli IACP, gli istituti di edilizia popolare 
• per la zona sismica 4 vige il bonus ristrutturazione del 50% 


Bonus Verde 
• novità, per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione: 36%: interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private, impianti d’irrigazione, pozzi, coperture a verde e giardini pensili. giardini, terrazze e recinzioni; spese per la progettazione e la manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi 
• massimale: € 5mila per unità immobiliare 

Bonus ristrutturazioni (erede della detrazione al 36%, per un massimale di € 48mila) 
• proroga per tutto il 2018 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione: 50%: manutenzione ordinaria e lavori più onerosi, per esempio la tinteggiatura su parti comuni, porte blindate, finestre, servoscale ecc. 
• massimale: € 96mila 
• novità: esteso anche agli IACP 

Ecobonus 
• proroga fino al 2021  
• rimborso in 10 anni 
• detrazione di 1° livello: 70% interventi sull’involucro dei condomìni che interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda; la soglia massima di detrazione per ogni unità immobiliare sale € 40mila 
• detrazione di 2° livello: 75% lavori su parti comuni dei condomìni che migliorano la prestazione invernale ed estiva. almeno pari alla qualità media di cui al Dm 26 giugno 2015 
• massimale: € 40mila euro per unità immobiliare  
• novità: ne potranno giovare anche gli IACP adibiti a edilizia residenziale pubblica 

Combinato disposto sismabonus + ecobonus 
• novità, fino al 2021 
• rimborso in 10 anni 
• detrazione di 1° livello: 80% interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati non solo alla riduzione del rischio sismico, ma anche alla riqualificazione energetica, otterranno una detrazione se determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore 
• detrazione di 2° livello: 85% idem, ma con un passaggio a due classi di rischio inferiori 
• massimale: € 136mila per unità immobiliare 

Più strade percorribili 

Chi deve ristrutturare una villetta monofamiliare può puntare sulla riqualificazione globale (agevolata al 65%), oppure, se non raggiunge i requisiti di prestazione richiesti dall’ecobonus, accontentarsi del 50% “standard”, magari abbinato all’installazione dei pannelli solari termici (al 65% e plafond di spesa dedicato). 
Qualora però la medesima casa necessitasse di un intervento strutturale e si trovasse in zona sismica 1, 2 o 3, sarebbe forse preferibile optare per il sismabonus che scade nel 2021, può arrivare all’80% e si recupera in cinque anni anziché dieci. In pratica, spendendo 50mila euro, ne potrebbero scontare 40mila dall’Irpef in cinque rate da 8mila euro. 

Ancora una considerazione in merito alla bontà dell’ecobonus. Perché inseguire questa detrazione anziché accontentarsi del 50% “standard”, se la detrazione è la stessa? Due le motivazioni: da un lato, l’ecobonus ha un plafond di spesa dedicato, quindi chi fa interventi rilevanti evita di “consumare” i 96mila euro del 50% sulle ristrutturazioni; dall’altro lato, l’ecobonus è anche una detrazione Ires, oltre che Irpef, quindi le società di capitali che intervengono sui propri immobili strumentali proseguiranno senza cambiamenti. 

Ricordiamo infine che, oltre ai bonus fiscali, esistono opportunità anche a livello locale garantite dal cosiddetto “piano casa”: dal 2009 le regioni hanno infatti concesso la possibilità di ampliare gli spazi esistenti con particolari agevolazioni. 

Cessione del credito e fondo di garanzia  

Mentre la possibilità di cedere il sismabonus rimane confinata alle operazioni condominiali, da quest’anno l’ecobonus sarà cedibile sempre e da tutti i contribuenti anche per interventi su singole unità immobiliari. Altro inedito, gli incapienti – i contribuenti con meno di 8mila euro di reddito nel 2017 –potranno girare il loro credito d’imposta anche a banche e intermediari finanziari (gli altri contribuenti non possono cederlo alle banche). In pratica, anziché pagare i lavori e poi recuperare il beneficio con la dichiarazione dei redditi, costoro potranno monetizzare subito e saldare il corrispettivo, in parte, con il trasferimento del bonus. Chi riceve la cessione del bonus può anche trasferirlo nuovamente ad altri. 

Inoltre, la manovra 2018 introduce un altro strumento che punta a sostenere chi non ha liquidità sufficiente: un fondo di garanzia di 150 milioni di euro, alimentato con 50 milioni all’anno tra il 2018 e il 2020, finalizzato al rilascio di garanzie su mutui sottoscritti per interventi di riqualificazione energetica. La stima è che saranno mobilitati investimenti per circa 600 milioni ogni dodici mesi.  

Questione di millesimi 

In un condominio, per varare i lavori di manutenzione al giardino comune basta la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi. Stesso discorso per i lavori di manutenzione straordinaria per recupero edilizio e antisismici, a meno che non siano di “notevole entità”: in questo caso serve la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. Se infine gli interventi siano addirittura delle «innovazioni», la maggioranza sale alla metà + 1 dei condòmini, che rappresenti almeno ⅔2/3 dei millesimi. Per approvare invece i lavori la relativi all’ecobonus maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi è del tutto lecita, proprio in presenza di diagnosi energetica. Mentre chi ne vuol fare a meno dovrà raccogliere, quasi sempre, la maggioranza dei presenti, che rappresenti almeno 500 millesimi. Importante anche inserire nella delibera il fondo obbligatorio, da alimentare a “stato avanzamento lavori” se c’è rateazione dei pagamenti.
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