27 maggio 2019

Bonus ristrutturazione esclusi gli ampliamenti

L’Agenzia  delle Entrate con la risposta n. 150 del 21 maggio 2019  con oggetto "Articolo 16-bis, comma 3 del TUIR di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 - Detrazione per le spese riferibili alla parte esistente oggetto di ristrutturazione dell’edificio esistente e con ampliamento" ha sciolto le riserve: in caso di vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione edilizia con ampliamento è possibile fruire della detrazione fiscale per la sola parte esistente oggetto di ristrutturazione dell’edificio ma non all'ampliamento.

Avendo poi cambiato la destinazione d’uso da commerciale ad abitativa, è cambiato anche il calcolo della superficie edificabile che è aumentata in virtù del fatto che alcuni vani “tecnici”, che prima costituivano superficie complessiva, ora non vengono più computati, per cui è possibile edificare più metri di superficie utile. La parte ristrutturata corrisponde al 71% circa e la parte ampliata al 29% circa dell’intero edificio.

Dovendo stipulare i primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, il contribuente ha chiesto di sapere se sulle unità immobiliari cedute i futuri acquirenti potranno godere della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.
L'Agenzia delle Entrate ha subito chiarito che gli acquirenti dell’immobile ceduto dall’istante potranno fruire della detrazione solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso. La detrazione richiamata dall’art. 16-bis, comma 3, del TUIR opera, tra l’altro, nel caso diristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) dell’articolo 3, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia).

In particolare, la lettera d) dell’articolo 3, comma 1, del Testo Unico Edilizia definisce interventi di ristrutturazione edilizia "gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente”.