17 luglio 2025

38° Rapporto Congiunturale e Previsionale Cresme

I livelli di produzione restano ancora ben più alti rispetto a quelli del 2019.
Anche il mercato immobiliare mostra segni positivi, pur molto differenziati territorialmente, e come reagirà allo scenario economico è oggetto di interessante valutazione. La questione della domanda abitativa e dell’Housing sociale, le politiche energetiche, la gestione del territorio, la mancanza di lavoratori insieme all’esaurirsi del boost del PNRR confermano la necessità di uno scenario strategico di medio periodo basato su una forte spinta innovativa.
È evidente che le questioni principali che riguardano il mercato delle costruzioni, oggi “non sono solo in casa”, ma riguardano innanzitutto il contesto socio-economico internazionale. Riprendendo definizioni che rimandano a scuole di pensiero quanto mai attuali è il “sistema mondiale dell’economia” che è entrato in una fase tellurica. E se sembra, in questi ultimi giorni, che sia in atto una marcia indietro su alcune delle posizioni più estreme sul piano commerciale ed economico da parte dell’amministrazione americana, proprio l’estrema incertezza su quello che farà la presidenza rappresenta un grave danno all’economia mondiale. Le nuove previsioni del FMI sulla crescita mondiale sono già state riviste al ribasso, la borsa americana ha perso l’11% del suo valore dall’insediamento di Trump, il solo indice S&P 500 ha perso più di 7.000 miliardi di dollari di valore in due mesi. In sostanza, in questo momento, “tutti trattengono il fiato perché non sanno quale politica sarà la legge del paese domani”. 
Per quanto riguarda il settore delle costruzioni lo scenario appare paradossalmente più chiaro, ma allo stesso tempo destinato a cambiare nel medio periodo. 
 A livello ufficiale, i dati della contabilità nazionale non registrano nessuna flessione degli investimenti. Le opere pubbliche stanno trainando la domanda e le imprese di costruzioni sono ora impegnate in una importantissima fase realizzativa. La scadenza dei lavori del PNRR si avvicina e sono molte le attività in corso. Dopo gli 86 miliardi di euro di lavori messi in gara nel 2022 e i 92,3 del 2023, il 2024 si è chiuso con 59,5 miliardi di euro, una flessione del 35%. Ma va ricordato che prima della pandemia si mettevano in gara meno di 20 miliardi di euro di lavori all’anno. In tre anni sono stati messi in gara 238 miliardi di euro di lavori. E ancora nei primi tre mesi del 2025 sono stati messi in gara più di 28 miliardi di euro di lavori. Le opere pubbliche continueranno a tirare il mercato delle costruzioni ben oltre il 2026, anche se dopo il 2026 o, meglio il 2027, inizierà una nuova fase.

L’altra grande voce del mercato, la riqualificazione del patrimonio edilizio segna evidentemente il passo e ancor più lo farà nel 2026 e nel 2027, quando gli incentivi scenderanno dal 50% al 36% per gli interventi nelle prime case e dal 36% al 30% per gli interventi nelle seconde case. Le scelte del governo in termini di politica fiscale hanno fatto sì che nel 2021 gli incentivi per l’efficientamento energetico delle abitazioni salissero a 16 miliardi di euro, contro i 4 miliardi del 2019, e poi ai 46 miliardi del 2022, per “scendere” ai 42 miliardi del 2023 e ai 16,6 miliardi del 2024. Nel 2025 resterà ben poco. Nel frattempo gli incentivi “tradizionali” hanno visto crescere i lavori dai 28 miliardi del 2019 ai 38,4 del 2021, ai 54,4 del 2022, per scendere a 51,5 del 2023 e ai 47 del 2024. Vedremo nel rapporto congiunturale cosa succederà nel 2025 e nel biennio 2026-2027. Nonostante la corsa a beneficiare dei migliori incentivi rispetto a quelli in prospettiva calanti, di cui si registrano un’ultima ondata nel gennaio del 2025, la contrazione del mercato appare certa anche se i livelli di produzione resteranno ben superiori anche nel 2025 a quelli del 2019.
Segnali modesti arrivano dal mercato delle nuove costruzioni residenziali, mentre una certa vitalità emerge dal mercato dell’edilizia non residenziale con alcuni settori in forte spinta, come quelli della logistica e ad esempio quelli inerenti la nuova stagione dei data center. Ma sono diversi i settori non residenziali che mostrano dinamiche di qualche interesse, certo se le cose più generali dovessero prendere una piega negativa il primo settore a fermarsi sarebbe quello degli investimenti non residenziali.
Lo scenario di mercato del 2025 è poi certamente segnato da quelle che sarà la politica italiana rispetto ai temi della direttiva EPBD e dall’evolversi della politica energetica europea. Il Paese è chiamato a disegnare come intenderà conseguire i risultati richiesti dalla direttiva, nei tempi un po’ più lunghi che si vanno determinando e affrontare, e che ruolo avrà il tema chiave degli incentivi. Tema ad oggi di cui è persino difficile parlare dopo l’esperienza superbonus.
Un secondo tema caldo riguarda la domanda abitativa per le fasce più deboli della popolazione. È un tema che interessa i principali Paesi europei, che hanno messo in atto importanti politiche che guardano alla nuova produzione, e rispetto alle quali emergono difficoltà realizzative: è difficile, puntando sul partenariato pubblico e privato, costruire le matrici di convenienza. Questo porta a sperimentare nuove soluzioni, una delle quali sembra essere cercata in nuovi modelli produttivi. La questione abitativa riguarda anche il nostro Paese che registra sì una importante flessione demografica in termini di popolazione, ma che da un lato vede crescere le famiglie sempre più piccole e dall’altro registrare una nuova produzione a livelli minimi nel confronto con l’Europa. Inoltre una parte molto importante della domanda non è solo di housing sociale ma proprio di edilizia economica e popolare.
Naturalmente sono molti i temi che, come da tradizione, il XXXVIII Rapporto Congiunturale e Previsionale CRESME affronta, come l’andamento del mercato immobiliare nelle diversità territoriali, le dinamiche dell’occupazione e la mancanza di lavoratori, le dinamiche del credito e dei costi di costruzione e gli scenari che a livello internazionale e all’interno del quadro nazionale rendono diversi tra di loro i territori. 
Così come i diversi comportamenti che la lunga filiera delle costruzioni sta mostrando.
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Indice del Rapporto
1.LO SCENARIO INTERNAZIONALE: ECONOMIA E COSTRUZIONI 
1.Gli andamenti congiunturali: principali paesi
2.Trump e la politica degli annunci: quanto pesa sulla stabilità globale
3.Geopolitica del commercio: frammentazione, regionalizzazione e nuovi blocchi
4.Il dollaro è (ancora) intoccabile? Segnali di cambiamento in un sistema valutario globale sotto pressione
5.Inflazione e prezzi delle commodity
6.I corsi energetici
7.La produzione industriale
8.Il commercio mondiale: l’andamento congiunturale
9.Lo scenario aggiornato degli investimenti in costruzioni nel Mondo: 2025-2029 
1.I principali mercati nazionali
2.ECONOMIA, DEMOGRAFIA E DINAMICHE OCCUPAZIONALI IN ITALIA 
1.Il quadro macro-economico nazionale: le ultime previsioni del Cresme, import/export, consumi, investimenti, inflazione, disoccupazione 
1.Indicatori ad alta frequenza e indici di fiducia
2.La domanda interna: consumi e investimenti
3.La dinamica dei prezzi
4.Produzione industriale e commercio estero
5.Il mercato del lavoro
2.L’occupazione nelle costruzioni
3. IL MERCATO DELLE COSTRUZIONI 
1. Il mondo sottosopra
2. Il mercato delle costruzioni 2025-2028, si conferma l’inversione, ma i livelli di produzione restano importanti
3.Le corrette dimensioni del mercato delle costruzioni
4.Indicatori di congiuntura: 2023-2024
1.Il quadro generale del settore
2.L’edilizia di nuova costruzione 2022-2028
3.La riqualificazione
4.Gli interventi di impianti di energia da nuove fonti rinnovabili (fotovoltaico, eolico, bioenergie)
1.I risultati del 2024 e le previsioni per il quadriennio 2025-2028
4.IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E NON RESIDENZIALE 
1.In crescita l’offerta di abitazioni in affitto sull’onda degli incrementi dei canoni; stabile l’offerta per la vendita che si rispecchia nella moderata ma costante crescita dei prezzi
1.Solo tre capoluoghi stabiliscono un nuovo massimo storico nelle compravendite nel 2023; molti mercati si avvicinano ai massimi precedenti (anche di 20 anni fa)
2.Nel 1° trimestre 2025, grandi capoluoghi in crescita sensibile tranne Firenze e Padova; il contributo più ampio alla crescita arriva dai comuni non capoluogo
3.L’indagine Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia delle Entrate
4.La dimensione degli alloggi compravenduti nelle città capoluogo e negli altri comuni nel 2024
3.I prezzi delle abitazioni 
1Prezzi in accelerazione nominale (+4,3%) e reale (+2,5%) anche in presenza di una ripresa del tasso di inflazione; la crescita è diffusa su tutto il territorio
2.I cicli immobiliari in Italia – le nuove previsioni per il medio periodo
3.Il mercato della locazione nel 2024
4.L’indebitamento per l’acquisto immobiliare
5.LE OPERE PUBBLICHE 
1.I bandi SAI e altri bandi per servizi tecnici
2. I bandi di progettazione
3. I mercati per la costruzione, la manutenzione e la gestione delle opere pubbliche 
1.Le classifiche regionali
6.I FOCUS 
1.Un Paese che perde: l’Italia tra denatalità, emigrazione e immigrazione
2.Salari reali in Italia: -8,7% in 15 anni. Ripresa nel 2024, ma il potere d’acquisto resta lontano
3.Ripensare il sistema economico-produttivo: inverno demografico e automazione come opportunità di trasformazione
4.L’aumento delle ore lavorate e il calo della produttività
5.Appunti sulla questione abitativa